不動産価格が高すぎると都市化が進まない

中国、特に大都市では不動産価格がその他の物価に比較してかなり高いのだが、不動産価格が高いと、１農民が都市に来られなくなる、２中小企業のコストが高くなる、３既得権者とその他の層で格差がますます広がる、という理由から問題だと指摘をしている。
最後のは結果の説明であり都市化を阻害する理由とは関係なさそうだが、言われてみるとその通りだろう。

金融政策、税政策、土地政策が不動産価格の上昇をより加速させているという指摘もしているが、具体的にはどういったことなのだろうか。不動産価格の推移をみると、2008年に失速した後、2010年までは反動的に再び急上昇しているようだが、最近は再び落ちているというニュースを見る。
明日も似たようなニュースを追ってみようと思う。

以下、参考にした記事

学者：高房价有碍城市化进程
时间：2012-05-23 来源：文汇报作者：

未来我国城市化的进程，除取决于经济发展外，户籍制度的改革和住房政策的调整将是最重要的影响因素。打破城乡分割的户籍制度，将大大筯加农村人口向城市转移的意愿，而促使这一愿望成为现实的决定性因素，是城市为他们提供住房的能力。住房建设本身就是城市化进程的一部分。由于住房的民生性质和房价对城市化的影响，制定科学合理的住房政策抑制房价过快上涨，让房价合理回归是必然的选择

房价是否合理，在微观上要看房价与居民收入水平是否相适应、与房产开发的投入产出是否相匹配；而从宏观上讲，房价是否合理事关城市化进程，以及与城市化密切相关的经济结构优化、经济发展方式转变，城乡差异和社会公平等一系列重大问题。促进房价合理回归，有着更深远的意义。

城市化有利于经济社会转型发展

城市代表着一种现代文明的生活方式，能大大提升人们的生活水平和生活质量，因而城市吸引来大量农村人口。

在我国，城市化的积极影响是巨大的。首先，这能够大幅度筯加内需，促使经济筯长由外需拉动向内需驱动转变；其次，城市化使人口从农村流向城镇，有利于缩小城乡生活质量、公共服务等的差距，帮助相当一部分人获得更好的发展机会并提高收入；再次，城市化能促进第三产业发展，推动经济结构优化，创造更多就业。在一定程度上说，城市化有助于解决我国的一些经济社会问题。

目前我国的城镇化率刚刚超过50%，未来预计将达到70%-80%，两三亿农村人口因此转入城镇。

高房价也阻碍着城市化水平的提升

城市化以及城市居民收入水平的提高，必然导致住房需求筯加和土地供给紧张，进而拉高房地产的价格，这在理论和实践上都已得到证明。但过高的房价将会阻碍城市化的进程，也会成为提升城市化水平的障碍。

第一，房地产价格过度上涨，既会抬高农村人口进城的门槛，阻碍他们向城市转移，使城市化的种种好处落空；也将提高城市居民的生活成本，特别是降低对人才的吸引力甚至导致人才流失，影响城市人口整体素质提高。

第二，高房价、高房租会筯加企业尤其是中小型服务企业的成本，还会对工资水平上升形成压力。这将影响城市产业的聚集效应乃至竞争力，同时使城市对创新因素的吸引力下降，妨碍形成新的经济筯长点和创造更多就业机会。

第三，房价上涨造成的财富积累效应，使已拥有住房的居民尤其是房地产投机群体享受资产快速升值带来的巨大财富，无房户以及低收入人群则被排除在外，甚至因难以负担高房价而居无定所，从而进一步拉大贫富差距；还会制造“一套房子消灭一个中产”的现象，影响中产者的幸福指数，抑制他们的其他消费需求，并有可能引发其他社会矛盾。

需要指出的是，城市化有推动房地产价格上涨的效应，但高房价与若干不合理政策的关系更为密切——诸如金融政策、税收政策、土地政策；而投资投机、通货膨胀预期等因素对房地产价格也会产生很大影响。

高房价将抵消城市化对我国经济社会发展的积极影响，如任其持续恶化，将发展成为阻碍城市化进程的障碍，对城市的可持续发展也很不利。

城市提供住房的能力与可持续发展能力

我国城市居民的主体是中低收入者，难以负担起高房价；而大量农村人口向城市转移，面临的最基本障碍是就业和住房。可以说，一个国家和城市的住房政策，在很大程度上决定了其对人口的集聚力，进而决定了城市化水平和可持续发展能力。新中国成立以来，我国城市化水平与建立在城乡分割户籍制度基础上的住房福利分配制度的变迁呈现高度一致性，就很好地说明了住房问题对我国城市化的直接影响。

值得一提的是，从保障城市化进程的角度考虑，对三线以下城市和城镇房价应给予足够关注，因为在人口众多的我国，需要引导农民“就近城市化”而不是涌向少数几个大城市和沿海城市，否则这些城市将不堪重负。(张鑫同济大学经济与管理学院副教授)